Летняя эксплуатация зданий – что должна сделать управляющая компания

Хотя на улице еще не жарко, но весна уже наступила по всем правилам: и календарная, и биологическая. Поэтому ваша управляющая компания должна провести подготовку к сезонной эксплуатации, так как она не за горами – летняя эксплуатация зданий.

Порядок подготовки и проведения сезонной эксплуатации зданий определен в "Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170. Ряд вопросов уточняются в ВСН 57-88(р) "Положение по техническому обследованию жилых зданий".

Что же должна выполнить управляющая компания, либо другая организация, занимающаяся обслуживанием и эксплуатацией жилого фонда, при подготовке к летней эксплуатации зданий?

Подготовка объектов ЖКХ к сезонной эксплуатации проводится с целью обеспечения выполнения сроков и качества работ по обслуживанию жилого фонда, обеспечивающих выполнение нормативов по проживанию граждан и режимов работы инженерного оборудования.

Управляющая компания должна провести общий осмотр здания. При осмотрах должны выявляться неисправности, причины их появления, уточняться объемы работ по текущему ремонту и даваться общая оценка технического состояния здания. При этом проводится инструментальный контроль технического состояния здания.

Инструментальные измерения проводит технический персонал управляющей компании при помощи простейших приборов и приспособлений, которые могут применяться без специального обучения. При необходимости проведения более сложных исследований в установленном порядке могут привлекаться проектные организации.

В ходе общего осмотра обследуются внешнее благоустройство, отделка, инженерное оборудование и все конструкции здания.

Что же должно быть исследовано в ходе весеннего осмотра в обязательном порядке?

Проверяется уклон отмостки в процентах путем измерения по периметру в пяти местах по каждой стороне фасада.

В одной из секций чердака измеряется температура и влажность воздуха.

В квартирах, в которых были жалобы в течение года, измеряется температура, влажность воздуха, а также объем воздуха, удаляемого из помещения через воздухоприемные устройства.

Также должна измеряться температура воздуха на одной из лестничных клеток на площадках первого, среднего и последнего этажей.

На узле теплового ввода системы отопления до и после смесителя (при его наличии) или до и после вводной задвижки, а также в  подающем и обратном трубопроводах измеряется температура воды.

Также производится по два замера с интервалом 5 мин. температуры поверхности всех отопительных стояков у верхнего и нижнего основания.

В контрольных квартирах проверяется температура поверхности батарей, подающих и обратных подводок к отопительным приборам и температура воздуха в отапливаемых помещениях.

В подающем и обратном трубопроводах на узле теплового ввода измеряется давление.

В местах прокладки главного стояка (на чердаке, либо в подвале; на лестничной клетке и т.п.) проверяется качество тепловой изоляции поводящей магистрали и теплотехнического оборудования.

Измерения, аналогичные системе отопления, проводятся и на элементах системы горячего водоснабжения.

В системе холодного водоснабжения проверяются давление в подающем трубопроводе на узле ввода и свободный напор у водоразборных кранов в квартирах верхнего этажа на наиболее удаленных от ввода стояках.

Результаты проверки и измерений должны отражаться в документах по учету технического состояния здания. Эти данные управляющая компания обязана представлять жильцам по их требованию.

После того, как закончится отопительный сезон, должны быть проведены гидравлические испытания оборудования тепловых сетей, котельных, всех сетей отопления. Если при этом выявляются дефекты, они должны быть устранены, после чего проводятся повторные испытания.

В "Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда" перечислены

 "Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период:

1. Укрепление водосточных труб, колен и воронок.

2. Расконсервирование и ремонт поливочной системы.

3. Снятие пружин на входных дверях.

4. Консервация системы центрального отопления.

5. Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.

6. Ремонт просевших отмосток.

7. Устройство дополнительной сети поливочных систем.

8. Укрепление флагодержателей".

На основании акта осмотра и обследования управляющая компания в течение месяца должна составить перечень мероприятий и определить объемы работ по подготовке здания к эксплуатации в следующий зимний период. Также уточняются объемы работ по текущему ремонту и те повреждения и неисправности, которые могут быть устранены только при капитальном ремонте. На основании этих данных управляющая компания должна выдать собственникам и нанимателям жилья рекомендации по выполнению текущего ремонта.

Обычно управляющая компания стремится минимизировать проведение указанных работ, чтобы сократить свои затраты. Задача жильцов контролировать ее действия с тем, чтобы летняя эксплуатация зданий прошла успешно и позволила качественно подготовиться к следующему зимнему сезону.