Договор управления многоквартирным домом

Основными документами, определяющими отношения граждан и организаций жилищно-коммунального комплекса, являются договор управления многоквартирным домом и договор о предоставлении коммунальных услуг. Особенно много таких договоров приходится заключать собственникам жилья, если они выбирают непосредственный способ управления многоквартирным домом. При этом жильцы и собственники нежилых помещений заключают договоры с управляющей компанией (УК) или с организацией, которая осуществляет содержание и ремонт жилья, а также со всеми организациями, осуществляющими поставку коммунальных ресурсов (воды, газа, тепла, электроэнергии).

Обычно процесс заключения таких договоров все организации ЖКХ стараются максимально упростить и ускорить, чтобы исключить подробное ознакомление жителей с содержанием договоров. Жильцов приглашают в офис управляющей компании и там вручают стопку договоров с УК и со всеми поставщиками коммунальных ресурсов. Обычно это делается в ограниченные сроки, собираются очереди, и граждане быстренько подписывают договоры, даже не читая их. При этом в заключенных договорах зачастую отсутствуют очень важные для жителей положения и, наоборот, присутствуют такие нормы, которые позволяют организациям ЖКХ безболезненно для себя не выполнять требования по обеспечению жителей качественными жилищно-коммунальными услугами. При обращении же в суд, в соответствии со ст. 431 ГК, "при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений".

 Как же действовать гражданам, чтобы не быть обманутыми? Очень просто – надо действовать в четком соответствии с действующими документами: Гражданским и Жилищным кодексами, "Правилами предоставления коммунальных услуг" и "Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме". В этих документах прописаны все необходимые действия по заключению договоров.

Во-первых, не надо сразу подписывать договор. Вначале необходимо внимательно его прочитать и определить, все ли положения в нем правильно определены в соответствии с руководящими документами. На это вам законом дается до 30 суток.

Договоры с ресурсоснабжающими организациями (Водоканалом, Теплосетями, Энергосетями, Горгазом и т.п.) необходимо сравнить с Жилищным кодексом и "Правилами предоставления коммунальных услуг".

Договор с УК или организацией, осуществляющей содержание и ремонт общего имущества дома (или, если говорить более правильно, техническую эксплуатацию дома), кроме того необходимо сравнить с "Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме" и "Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170.

 Что должно быть указано в договоре управления многоквартирным домом (договоре о содержании и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме)? В договоре отражаются:

• адрес многоквартирного дома;
• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление (он должен соответствовать паспорту дома и плану участка с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; эти же сведения имеются  в "Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и "Государственном земельном кадастре");
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (должен соответствовать "Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда"), порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• цена договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы, а также порядок их определения;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества обязательно должны быть включены:

• порядок и периодичность осмотров общего имущества, осуществляемых собственниками помещений и ответственными лицами;
• порядок освещения помещений общего пользования;
• порядок обеспечения установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
• порядок и периодичность уборки и санитарно-гигиенической очистки помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
• порядок и периодичность сбора и вывоза твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
• меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
• порядок содержания и ухода за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
• порядок проведения текущего и капитального ремонта, подготовки к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
• порядок ведения, хранения и передачи технической документации на многоквартирный дом и иные документы по управлению и эксплуатации дома.

 Что должно быть указано в договоре о предоставлении коммунальных услуг? В договоре отражаются:

• дата и место заключения договора;
• наименование, адрес, реквизиты расчетного счета и иная контактная информация организации-исполнителя;
• сведения о потребителе:

для физического лица - фамилия, имя, отчество, дата рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон;

для юридического лица - наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации, контактный телефон;

• адрес помещения в многоквартирном доме, жилого дома (домовладения), по которому предоставляются коммунальные услуги с указанием размера (объема, площади) отапливаемых помещений, количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, или вида деятельности, осуществляемой в нежилом помещении;
• наименование предоставляемой потребителю коммунальной услуги (коммунальных услуг);
• требования к качеству предоставляемой коммунальной услуги (коммунальных услуг);
• порядок определения объема (количества) потребленного коммунального ресурса исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, показаний приборов учета или иным указанным в Правилах способом;
• сведения о наличии и типе установленных индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, дата и место их установки (введения в эксплуатацию), дата опломбирования прибора учета заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, а также установленный срок проведения очередной поверки;
• периодичность и порядок проведения исполнителем проверок наличия или отсутствия индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, распределителей и их технического состояния, достоверности предоставленных потребителем сведений о показаниях таких приборов учета и распределителей;
• порядок определения объема предоставленных коммунальных услуг и размера платы за коммунальные услуги, порядок, срок и форму внесения платы за коммунальные услуги;
• меры социальной поддержки по оплате коммунальных услуг, предоставленные потребителю коммунальных услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае предоставления таких мер);
• адрес и способ доставки потребителю счета для оплаты коммунальных услуг;
• порядок установления факта непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
• права, обязанности и ответственность исполнителя и потребителя;
• основания и порядок приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг;
• положения об определении границы ответственности за режим и качество предоставления коммунальной услуги;
• основания и порядок изменения и расторжения договора;
• срок действия договора.

В договоре, заключаемом собственником или пользователем жилого дома дополнительно указываются реквизиты акта об определении границы раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения (при наличии) дополнительно указываются реквизиты акта об определении границы раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения (при наличии), а также в случае отсутствия индивидуального прибора учета указываются:

• сведения о направлениях потребления коммунальных услуг при использовании земельного участка и расположенных на нем надворных построек (освещение, приготовление пищи для людей, приготовление кормов для скота, отопление, подогрев воды, полив и т.д.);
• виды и количество сельскохозяйственных животных и птиц (при наличии);
• площадь земельного участка, не занятого жилым домом и надворными постройками;
• режим водопотребления на полив земельного участка;
• мощность применяемых устройств, с помощью которых осуществляется потребление коммунальных ресурсов.

Если вас все устраивает в проекте договора – смело его подписываете и относите, либо отправляете по почте в организацию, с которой заключаете договор, при этом к договору прилагаете копии следующих документов:

• документа, подтверждающего право собственности (пользования) на помещение в многоквартирном доме (жилой дом);
• документа, удостоверяющего личность физического лица - собственника помещения, либо свидетельство о государственной регистрации юридического лица - собственника помещения;
• документов на соответствующие счетчики, содержащие сведения о их типе, дате и месте установки (введения в эксплуатацию), дате опломбирования, сроке проведения очередной поверки.

А если не устраивает? Как быть тогда?

Тогда вы составляете протокол разногласий к проекту договора. Форма такого протокола может быть следующей:

 Протокол разногласий

по Договору поставку воды и прием сточных вод многоквартирного дома между МУП "Горводоканал" г. Новочеркасска и собственниками квартиры № 26 дома № 58 по ул. Ленина, г. Новочеркасск, Ростовской области

Сторонами договора являются Муниципальное унитарное предприятие"Горводоканал" г. Новочеркасска, именуемое в дальнейшем "Поставщик", в лице зам. директора Петрова Петра Петровича и собственники квартиры № 26 дома № 58 по ул. Молодежной в лице Иванова Ивана Ивановича, именуемого в дальнейшем "Абонент".

Собственники, получив проект договора, выражают несогласие по следующим пунктам договора:

В соответствии со статьей 432 ГК РФ Абонент заявляет, что условия, изложенные в настоящем протоколе разногласий, являются существенными. Если в отношении данных условий не будет достигнуто соглашение, то договор от ___.____________.2012 г. считается незаключенным.

 «Договор действителен с учетом протокола разногласий»

Этот протокол разногласий в 2-х экземплярах вместе с одним подписанным организацией экземпляром договора, на котором дописано: "Без протокола разногласий недействителен" относите, либо отправляете заказным письмом в организацию вместе с сопроводительным письмом, которое может выглядеть так:

Директору МУП "Горводоканал

Г. Новочеркасска

(адрес организации)

от Иванова Ивана Ивановича, проживающего по адресу …,

телефон …….

Заявление

В соответствии с п. 24 Правил предоставления коммунальных услуг направляю Вам для рассмотрения протокол разногласий к договору на поставку воды и прием сточных вод многоквартирного дома между МУП "Горводоканал" г. Новочеркасска и собственниками квартиры № 26 дома № 58 по ул. Ленина, г. Новочеркасск, Ростовской области.

Приложения:

1. Договор на поставку воды и прием сточных вод, 1 экз. на 4 листах.
2. Протокол разногласий, 2 экз. на 3 листах.
3. Копия паспорта, 1 экз на 1 листе.
4. Копия свидетельства на право собственности на квартиру, 1 экз на 1 листе.
5. Копия технического паспорта на водяной счетчик, 1 экз на 1 листе.
6. Копия акта на ввод счетчика в эксплуатацию,. 1 экз на 1 листе.

Всего 6 приложений на 14 листах.

И.Иванов

 Если вы лично относите документы в организацию, то при сдаче их в делопроизводство (секретарю) обязательно отслеживаете, чтобы документы были зарегистрированы, а на вашей копии письма был проставлен входящий номер и дата регистрации.

В течение 30 дней организация должна рассмотреть ваши документы и либо подписать протокол разногласий, либо выслать вам протокол согласования разногласий в 2-х экземплярах, в котором указывается, с какими вашими формулировками организация не согласна с обоснованием своей позиции.

Далее вы можете принять вариант организации, подписав протокол согласования разногласий и выслав один его экземпляр в организацию, либо подать на организацию в суд, если уверены в своей правоте.

Более подробно с вопросами заключения договоров и возникающими при этом нюансами можно ознакомиться в ст. 162, 164 Жилищного кодекса РФ и разделе III "Правил предоставления коммунальных услуг".

Правильно заключенные договор управления многоквартирным домом и договор о предоставлении коммунальных услуг являются залогом успешного решения всех спорных вопросов с управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями.