Об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является основным органом управления этим домом. Порядок проведения и полномочия общего собрания определяются Жилищным кодексом РФ (ст. 44-48).

Общее собрание собственников помещений должно проводиться не реже, чем один раз в год. Однако по инициативе любого собственника могут проводиться внеочередные собрания.

 Что входит в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?

Во-первых, это принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Во-вторых, это принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

В-третьих, это принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, а также принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

В-четвертых, это выбор способа управления многоквартирным домом.

В-пятых, это принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

А также другие вопросы, отнесенные Жилищным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (этот пункт включает некоторые особенности полномочий общего собрания в жилищных кооперативах, ТСЖ и т.п.).

 Когда решения собрания являются правомочными?

Тогда, когда в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

 Когда проводится общее собрание?

Сроки и порядок проведения годового общего собрания, а также уведомление о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Если собрание проводится по инициативе одного или нескольких собственников, то они должны сообщить всем собственникам помещений о проведении собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.

При этом сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме в письменной форме одним из вариантов, если иное не установлено решением общего собрания:

заказным письмом;

вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись;

размещено в помещении данного дома доступном для всех собственников помещений в данном доме, если на это есть решение общего собрания.

В сообщении о проведении общего собрания указываются:

сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

дата, место, время проведения собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

повестка дня собрания;

порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

 Как принимаются решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 – 3, указанными выше, решения по которым принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Решение общего собрания, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, даже если они не участвовали в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

 Каков порядок голосования на общем собрании?

Голосование на общем собрании может осуществляться собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. Представитель собственника должен иметь доверенность на голосование, содержащую сведения о представляемом собственнике и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Например, общая площадь жилых и нежилых помещений в доме – 3000,2 кв. м;

общая площадь квартиры Иванова И.И. 56 кв. м.

Следовательно, количество голосов Иванова И.И. на общем собрании

составляет: 56 кв.м : 3000,2 кв.м =0,1866

 Если на общее собрание собственники не приходят в необходимом для кворума количестве, то в дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

сведения о лице, участвующем в голосовании;

сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.

В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.